Cómo legalizar tu vivienda de alquiler vacacional en Barcelona

Airbnb ha elaborado una guía para legalizar los apartamentos vacacionales.
Easyoffer ha sido la star up elegida por la plataforma para gestionar las sanciones impuestas por el Ayuntamiento de Barcelona.


Se debe de tener en cuenta el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Urbano (Peaut) que ha limitado en gran parte la ciudad la concesión de licencias, donde quedan excluidos los barrios más céntricos y populares, es decir, solo se podrán conceder licencias nuevas en la zona 3 o renovar las bajas de las zona 2.

Para obtener la licencia municipal la única vía para legalizar la viviendas, es realizar los numeroso trámites. En caso contrario, la multa puede llegar a los 600.000 euros en aquellos casos que un propietario ya haya sido multado y es sorprendido alquilando un inmueble sin licencia.

Easyoffer, informa que en los casos donde si se permitan nuevas licencias, la vivienda deberá alquilarse entera y cumplir con varios requisitos, como disponer cédula de habitabilidad, ser ocupado como máximo por el número de plazas establecido, estar amueblada y dotada con todo lo necesario para su ocupación inmediata.

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Otra de las condiciones, en primer lugar es obtener un informe previo para implantar la actividad de alquiler turístico, que se puede solicitar de forma telemática, donde se avaluará si el inmueble cumple con las condiciones necesario. El precio del trámite es de 57 euros, si el informe es positivo se podrá pasar al siguiente punto.
En segundo lugar, se deberá hacer una comunicación previa de inicio de actividad, además de solicitar la licencia, cuyo precio es de 277 euros y ir acompañado de la documentación exigida por el consistorio.
Para conseguir la licencia y poder alquilar el inmueble, todo el bloque de viviendas, en el que se integre, deberá tener la catalogación de uso turístico. Para ello, todos los propietarios que formen parte de la comunidad de vecinos deberán solicitar la licencia.

España ha recibido más de 57,3 millones de turistas extranjeros, supone un 10% más que el 2016. Si el auge continua, según los datos, se espera que se supere los 75,3 millones de visitas. Este gran aumento, ha venido acompañado de la aparición de plataformas que ofrecen viviendas de particulares con uso turístico.
La primera ciudad en tratar de regularizar este fenómeno ha sido Barcelona, tras el descontento de comunidades de vecinos, propietarios, operadores, entre otros.

Obligaciones de los propietarios
Es obligatorio contar con las licencias de fin turístico, en periodos inferiores de 31 días.
El ayuntamiento de Barcelona ha puesto en marcha medidas de inspección y control más estrictas contra el alquiler de apartamentos que no cumplan con la normativa local.
La regulación catalana establece:

  • Viviendas de uso turístico: Aquellas que son cedidas por su propietario de manera directa o indirecta a terceros, de forma reiterada y a cambio de un precio, durante una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad
  • Registro: Todas las viviendas de uso turístico deben presentar la comunicación previa de inicio de actividad ante el ayuntamiento competente. La Ley de turismo catalana establece el numero de inscripción en el registro de turismo de Catalunya conste en cualquier publicidad que los anuncie
  • Impuestos: Los rendimientos que se obtengan de la actividad están sujetos a tributación, además puede que haya que cobrar y satisfacer otros impuestos de la Administración Tributaria.  Por lo tanto, se deberá estudiar si corresponde abonar al IRPF y IVA.

¿Qué hacer si te han multado por tener alquilado un piso en Airbnb?
Easyoffer indica que en primer lugar, es la Administración la que envía una carta por correo postal, se trata de una advertencia y no una multa.
En la carta se le informa al propietario que la administración tiene indicios de que la actividad de alquiler de vivienda para uso turístico se estaría llevando a cabo si licencia.
Las alegaciones, tienen un plazo concreto, siendo entre 15 y 30 días dependiendo del mes que se reciba la notificación.

¿Qué pasa si no se dispone de una licencia?
De acuerdo el artículo 89 de la Ley de Turismo de Cataluña, vulnerar la ley supondría una infracción muy grave, con multas entre 60.000 y 600.000 euros y la suspensión de la actividad por un tiempo máximo de dos años.
Hay que tener en cuenta que existen más factores que no se pueden considerar solo en esta ley, por lo que la start up recomienda acudir a un abogado especialista.

¿Que recursos se pueden presentar?
La Administración estudia las alegaciones presentadas a la reclamación administrativa, pero si no dispone de una licencia de actividad el Ayuntamiento llevará a cabo una sanción.
Una vez realizada la investigación y las alegaciones, el Ayuntamiento propone al órgano sancionado municipal la multa contra el propietario, incluyendo el importe de esta.

Se abre un plazo de diez días para presentar un nuevo recurso. Posteriormente llega la resolución definitiva de la administración, respaldando o no la sanción

La vía judicial: contencioso – administrativo
Una vez realizada la resolución administrativa el propietario de la vivienda tiene dos opciones: pagar o recurrir.
Si la opción es pagar, se obtendrá una rebaja económica, siempre y cuando el pago se haga durante un plazo de diez días. Un descuento similar al pronto-pago de las multas de tráfico.
La otra opción es apelar a la Justicia mediante la vía contenciosa-administrativa. Se trata de una opción lenta y hasta el momento los tribunales no han resuelto los casos suficientes para sentar jurisprudencia. Por lo que, aún no está muy claro si para recurrir es necesario abonar la multa o no. La administración debe hacer todo el expediente en un plazo máximo de seis mese para poder hacer la instrucción de sanción, en caso de excederse se puede alegar caducidad.

¿Cómo afrontar una inspección?
La visita del inspector suele ser sin previo aviso, ya sea por una fase de revisión genérica que el Ayuntamiento de Barcelona lleve a cabo, o bien por una denuncia o algún otro indicio.
Por Ley, el domicilio es inviolable, es decir, aunque el inspector venga acompañado por la Policía, no tiene derecho a acceder al inmueble ni tampoco de tomar imágenes. Si lo hace sin el consentimiento del propietario podría estar incurriendo en un delito.
El inspector realizará una serie de preguntas para posteriormente redactar un documento, en cuál será ofrecido para firmarlo. Está en el derecho de cada propietario firmarlo o no, aunque este hecho puede tener relevancia en el futuro o no.

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