La nueva modalidad de explotación turística en Cataluña que no precisa de licencia administrativa ni del control de la Administración - Foro Vacacional

El habitatge d’ús turístic (HUT), denominado así al arrendamiento de viviendas para uso turístico en Cataluña.  Es un fenómeno que esta en constante auge en Barcelona, gracias a las novedosas plataformas de la economía colaborativa, que han suprimido los costes de escala necesarios para poder comercializar alojamientos en un mercado global, pudiendo permitir a los propietarios de viviendas el acceso al mercado vacacional en condiciones de igualdad con grandes empresas hoteleras y centrales de reservas.

Esta nueva realidad económica ha obligado a la Generalitat de Cataluña y al Ayuntamiento de Barcelona a actuar, ya que, ha provocando externalidades negativas, como: la descentralización comercial, problemas de convivencia vecinal, sobrecarga del espacio público, gentrificación. Por lo que se han tenido que aprobar instrumentos urbanísticos, como el reciente Plan Especial Urbanístico de Pisos Turísticos (Peuat), estableciendo severas restricciones para la realización de esta actividad en las zonas de más presión turística de la Ciudad Condal,  modificando recientemente la Ley 13/2002, de 21 de junio, de Turismo de Cataluña, para aumentar  el importe mínimo de las sanciones económicas hasta los 60.000 euros para quienes arrienden su vivienda para uso turístico sin licencia, y modificando el decreto 159/2012, de establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico, eliminando el requisito de la “reiteración” que tanta polémica ha estado generando entre los operadores jurídicos.

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Aunque, existe una nueva modalidad de explotación turística que no precisa de la licencia administrativa en Cataluña ni tampoco del control de la Administración. Se trata de del alquiler de habitaciones para el uso turístico que realiza el propietario pero continua habitando en la vivienda, con el fin de obtener ingresos que le permitan costear los gastos de vivienda.
El decreto cuando define la cesión de viviendas para uso turístico en su art. 66 no contempla la cesión de una o varias habitaciones solamente. Es cierto que el apartado 2  precepto citado prohíbe que la cesión se haga por estancias. Entre lo expertos existen dudas si esta prohibición estaría contemplando esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, además teniéndose en cuenta que debe hacerse una interpretación restrictiva del art. 66.2 por tratarse de una prohibición.

En el caso de que la Administración acabara interpretando que el art. 66.2 del decreto es aplicable al arrendamiento por habitaciones para el uso turístico, se debe de tener en cuenta que esta prohibición se podría considerar nula, por vulnerar la libre competencia, tal como ha declarado el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias, sección segunda, en reciente sentencia de 21 de marzo de 2017 respecto de la regulación canaria que contempla la prohibición de los arrendamientos por habitaciones para uso turístico.

Además el art. 5-e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 94), cuando se refiere a los arrendamientos para uso turístico para excluirlos de su ámbito objetivo, concreta que la cesión debe de ser “de la totalidad de una vivienda”; quedando pues en última instancia la duda de si, ante el vacío legal que hay en los contratos de arrendamiento por habitaciones para uso turístico estarían sujetos a la LAU 94, o en su caso, al Código Civil (SAP Madrid, Sección 14ª, de 10-7-2007; y SAP de Ciudad Real, Sección 1ª, de 14-9-2017)

Por lo que, será necesario que en Cataluña se haga una nueva reforma del decreto que contemple esta nueva realidad económica y aclare a los operadores jurídicos cuál es su tratamiento jurídico, así como una unificación y homogeneización de la regulación sobre el alquiler vacacional en España.

Algunas comunidades autónomas, como Andalucía y el País Vasco, se han adelantando a esta nueva realidad económica del alquiler por habitaciones, sujetándola al control de la Administración cuando ésta va destinada a fines turísticos.

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One thought on “La nueva modalidad de explotación turística en Cataluña que no precisa de licencia administrativa ni del control de la Administración”

Además de Andalucía y País Vasco, está el caso de Asturias, donde se permite la cesión por habitaciones en la modalidad de “viviendas de uso turístico”, no así en las “viviendas vacacionales” (Decreto 48/2016, 10 de agosto)

También en el borrador cántabro por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria se permite el alquiler por habitaciones al establecer que las viviendas de uso turístico se clasifican en dos modalidades:
1. La vivienda de cesión completa.
2. La vivienda de cesión compartida.

Y en medio de esta inseguridad jurídica, la esperanza de que el Tribunal Supremo (en su tramitación preferente) acabe confirmando la sentencia del TSJ de Canarias.

Un saludo,

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