Resumen de la ley Balear de alquiler turístico

RESUMEN DE LA LEY DE TURISMO BALEAR

6/2017 Y EL DECRETO LEY 3/2017 DEL 4 DE AGOSTO.

Como punto de partida de la modificación llevada a cabo de la Ley, se tiene que indicar que se le da una definición  al concepto de “canales de oferta turística” pretendiendo recoger lo que la misma Ley de arrendamientos urbanos, en el artículo 5.e), excluye de su ámbito de aplicación y remite a las normativas turísticas. Artículo 5.e de la Ley  de Arrendamientos Urbans (LAU) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

Lo que vemos acertado por parte del Govern Balear es que por fin tenemos una definición de lo que es un canal de oferta turística, el artículo 3 de la Ley de turismo 6/2017, dice así:

“Canales de oferta turística, por lo que se refiere a la comercialización de estancias turísticas en viviendas. Todo sistema mediante el cual las personas físicas o jurídicas, directamente o a través de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias turísticas en viviendas, bien sea por plazos de días o semanas con el límite establecido en el artículo 50 de esta ley, bien sea con prestación de algunos de los servicios previstos en el artículo 51 de la misma.

Entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otros sistemas de nuevas tecnologías de información y comunicación; las agencias inmobiliarias; así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte.”

Es necesario observar que el legislador autonómico, con la definición de canal de oferta turística, incluye todo lo que se publique a través de Internet, puesto que la publicidad se realizaría mediante enlace o alojamiento de contenidos. Es decir, si tú anuncias sin tener ningún enlace/alojamiento de contenidos no se consideraría canal de oferta turística. Entonces, ¿cómo es posible realizar un anuncio de tu alojamiento temporal? Interpretamos que solamente, las cartas, periódicos, boca a boca, revistas, y resto de prensa escrita convencional son los medios de comunicación donde no se alojan ni enlazan con contenidos.

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Pero en el segundo párrafo cuando menciona “así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte” interpretamos que hace mención a las redes sociales, pero también podría ser cualquier medio de comunicación existente, puesto que todos son sociales.

Profundizando en la situación, debemos pensar que la LAU es una Ley nacional que predomina sobre la autonómica y es la que menciona el canal de oferta turística por lo tanto debería ser definida por esta propia Ley y no dejar a una Ley autonómica definir el concepto.

Vemos también como el Legislador autonómico se ha excedido en sus poderes prohibiendo la libertad de expresión a través de cualquier medio.

También podemos decir que la LAU es la base de la actividad de las agencias inmobiliarias. ¿Cómo puede una Ley autonómica turística entrometerse en una actividad en la que no tiene competencias y  sobrepasar la norma nacional para regular la actividad de las agencias inmobiliarias? El legislador vuelve a entrometerse con una de nuestras libertades fundamentales  que es la libertad de empresa.

El artículo da mucho de qué hablar sobre la ilegalidad del mismo y es para nosotros el principal problema de esta Ley, por supuesto hay otros que iremos desarrollando.

Asimismo, los PIAT y, si procede, los PTI, tienen que establecer los criterios para la delimitación de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial. Estos planes los deben decidir los Ayuntamientos, y en el caso de los grandes centros poblacionales como puedan ser Palma, Ibiza, Inca, Manacor, Mahón, Ciutadella, Calviá, esa decisión aún podría pasar desapercibida, pero en el resto de centros puede ser un foco de problemas vecinales por la proximidad que tienen los alcaldes al resto de ciudadanos.

La norma destaca la insistencia de estos alcaldes por la falta de accesibilidad a la vivienda existente culpando a las viviendas vacacionales de ello. Pero debemos preguntarnos ¿Cuántas  plazas hoteleras hay legalizadas en esos centros poblacionales? Los hoteles / cadenas hoteleras deberían plantearse facilitar la vivienda a sus empleados. De esta forma no recaería sobre el propietario de una vivienda la obligación de cederla socialmente, como parece que el Govern Balear quiere que se haga.

Es responsabilidad del Govern y Ayuntamientos el facilitar la vivienda, pero no a costa de reducir la propiedad privada, deberían realizar políticas de incentivación del alquiler anual, nuevas VPO, nuevos planteamientos urbanísticos, de infraestructuras, y energéticos.

 

 

Cabe destacar la culpa que según los ayuntamientos tienen las viviendas vacacionales. ¿No será que sus políticas nefastas aplicadas desde hace 60 años, dando vía libre a los hoteleros para campar a sus anchas, nos han llevado a esta situación? ¿Y cómo no? es más fácil culpar al último que ha llegado que analizar las nefandas políticas llevadas a cabo.

Otra vez, nos enfrentamos a un exceso de poder por parte del Legislador provocando una inseguridad jurídica para cualquier inversor que desee activar la economía.

Bolsas de plazas

Referente a las próximas bolsas de plazas que habrá, nos menciona el legislador autonómico que habrá dos bolsas de plazas, una para los alojamientos turísticos y otra para las estancias turísticas.

Ya analizando otras modificaciones de los artículos de la Ley, destacan las siguientes:

 

  • Mencionar el número de inscripción turística
  • Tener normas de uso y convivencia de los alojamientos y estancias turísticas, que deberán firmar los clientes cuando realicen el check in.
  • La administración turística deberá comunicar a las administraciones tributarias, a los ayuntamientos y al Registro de la Propiedad de todas las inscripciones turísticas.
  • El número de registro de entrada es, temporalmente, válido para mostrar en las publicaciones de las estancias turísticas, hasta se obtenga el número de inscripción turística definitivo.

 

Hemos visto que la clave de la comercialización es el canal de oferta turística definido. En el canal utilizado reside la dependencia o no de la Ley turística o la directamente la LAU.

Si se ha presentado el DRIAT y, si esta no es para una vivienda en plurifamiliar, podremos realizar cualquier publicidad en cualquier medio, es decir, se cumple la legalidad. Ahora bien, si el DRIAT presentado ha sido para una vivienda en plurifamiliar su publicidad a través de cualquier medio está prohibida porque no se han cumplido los requerimientos normativos de la Ley 8/2012.

La responsabilidad de la ilegalidad de realizar publicidad recaerá sobre:

 

  • La persona titular del medio a través del cual se lleva a cabo la publicidad tanto en papel como página web o cualquier otro medio.

 

Ya hablando sobre las empresas comercializadoras de estancias turísticas en viviendas, son éstas las personas físicas o jurídicas que comercializan turísticamente la totalidad de una vivienda residencial, por periodos de corta duración, en condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa, comercialización que se puede alternar con el uso propiamente de vivienda que las caracteriza.

Los requisitos de comercialización 

 

  • Cédula de habitabilidad en vigor, o título análogo.
  • Se deberá esperar a la zonificación para solicitar nuevas DRIAT
  • La licencia será por 5 años.
  • Un mes antes de que se cumplan los 5 años el comercializador de la vivienda turística deberá notificar a la administración turística la prórroga, mientras que los PIAT permitan su continuidad, si no quiere perder las plazas obtenidas.
  • No se pueden comercializar aquellas estancias turísticas con infracciones urbanísticas hasta que no se subsanen.
  • Deben tener la calificación energética F para viviendas anteriores a 31/12/2007 y calificación D para las posteriores a 01/01/2008.
  • Deben disponer de un medidor o contador individual oficiales si reciben agua de la red pública, así como contador de gas y electricidad propio.
  • No se podrá comercializar si los estatutos de la comunidad lo impiden. Y si no se menciona en los estatutos de la comunidad hará falta que en junta de propietarios la mayoría lo acepte, y este acuerdo se debe inscribir en el Registro de la Propiedad.
  • Las VPO no se pueden comercializar, tanto las que son VPO como las que han sido en algún momento.
  • Se deberá remitir a la Dirección General de la Policía la información que ésta solicite relativa a la estancia de las personas que se alojen.
  • Si el cliente no cumple con las normas de la comunidad de propietarios se le podrá requerir el abandono de la vivienda en 24 horas.
  • La estancia para considerarse turística debe ser inferior a 1 mes.
  • Se presume que hay comercialización cuando se cede menos de 1 mes la vivienda en condiciones de uso inmediato y no se puede acreditar que la finalidad de la comercialización es diferente a la turística. (habría que estudiar en calidad de qué vienen los clientes)
  • Se debe suscribir una póliza de seguro de RC por daños corporales  o materiales que puedan sufrir los clientes, y en caso de las viviendas en plurifamiliares un seguro de RC que cubra también los daños que puedan causar los clientes a la comunidad.
  • La vivienda turística debe tener una antigüedad de 5 años respecto a la declaración de obra nueva o licencia de primera ocupación o certificado municipal emitido a este efecto.
  • No se permiten nuevas DRIATS en suelo rústico protegido. Aunque los PIAT o PTI pueden decir lo contrario.
  • Aquellas viviendas que tengan la calidad de vivienda principal tanto en unifamiliar como en plurifamiliar podrán comercializarse 60 días mientras que se mencione en el DRIAT cuando se presente. También deberá mencionar la distribución de los plazos que no superarán los 60 días en total. Siempre respetando lo que digan los PIAT o PTI.

 

 

Servicios turísticos permitidos

 

  • Limpieza periódica de la vivienda, antes de la entrada de nuevos clientes o durante la estancia de estos.
  • Suministro de ropa de cama, lencería, menaje de la casa en general y reposición de estos.
  • Mantenimiento de las instalaciones.
  • Teléfono 24 horas. Tanto a disposición del cliente como de la comunidad de propietarios.

 

 

Capacidad:

 

  • Lo que indique la cédula de habitabilidad
  • Un cuarto de baño por cada cuatro plazas

 

 

Mediación turística y central de reservas

Se entiende por central de reserva a la persona física o jurídica que desarrolla la actividad de intermediación turística que consiste principalmente en reservar servicios turísticos de forma individualizada. Las centrales de reserva no tienen capacidad para organizar viajes combinados.

 

Bajas de los establecimientos de alojamientos turísticos y de las viviendas objeto de comercialización turística:

 

  • Se debe comunicar la baja definitiva a la administración turística, en lo que se refiere a las viviendas turísticas.
  • A la administración tendrá competencia para dar de baja temporal o definitiva, tras la resolución del expediente y la notificación al propietario.
  • Si hay un cese de comercialización de la vivienda durante 3 años, la administración también puede acordar la baja definitiva.
  • Para las viviendas turísticas que se den de alta a partir de esta Ley, sean estas de cualquier tipología incluidas las que están en plurifamiliares, la baja definitiva se produce de forma automática una vez que se cumplen 5 años, si no se comunica la prórroga antes.

 

Publicidad de las plazas turísticas disponibles

Las administraciones competentes en materia de ordenación turística de cada isla tienen que poner a disposición del organismo gestor, con carácter gratuito y de manera periódica:

 

  • Las plazas dadas de baja definitiva y no transmitidas a un tercero.
  • Las plazas dadas de baja definitiva de oficio por la administración competente.
  • Las plazas dadas de baja definitiva y no utilizadas en la totalidad.
  • Las plazas adquiridas a particulares, si las administraciones turísticas o los organismos gestores deciden adquirirlas ejerciendo el derecho de tanteo o retracto.

 

Obtención de plazas y su precio

A falta de que se definan en el reglamento las condiciones, procedimiento y requisitos:

 

  • La persona interesada puede obtener las plazas de la isla que se den de baja definitiva y las hayan adquirido de manera onerosa, las puede adquirir de la administración turística insular, o del organismo gestor creado para ello.
  • En caso de que el organismo gestor exija pagar por las plazas, el precio de estas tiene que ser determinado por el mismo organismo o por la administración turística en consideración a criterios objetivos de valoración y se le tiene que dar publicidad.
  • En todos los casos, el precio de las plazas correspondientes a las viviendas turísticas puede ser diferente al de las plazas turísticas correspondientes a alojamientos turísticos.
  • Asimismo, se tiene que diferenciar también entre las plazas objeto de transmisión permanente y las plazas objeto de transmisión provisional para las viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal o para las de las tipologías que se hayan determinado reglamentariamente.
  • También se establecerá un precio diferenciado e inferior para las plazas comercializadas con la modalidad de alquiler de la vivienda principal.
  • Asimismo, para las plazas correspondientes a viviendas de uso residencial podrá establecerse un precio mayor y progresivo para las plazas correspondientes a la segunda y sucesiva vivienda comercializada por una misma empresa.
  • En caso de que las personas titulares de los establecimientos turísticos que se quieran dar de baja definitiva de manera voluntaria tengan intención de transmitir las plazas turísticas a un tercero tienen que comunicar, como mínimo veinte días antes de la baja, esta intención a la administración turística, periodo durante el cual esta o el organismo gestor de plazas puede ejercer el derecho de tanteo.

 

Infracción turística

 

  • Son responsables de las infracciones las personas propietarias del inmueble junto con las personas o entidades comercializadoras, salvo prueba en contrario.
  • Como infracción grave entre otras, está  La publicidad, la contratación o la comercialización de establecimientos, actividades o empresas que no hayan presentado la correspondiente declaración responsable de inicio de actividad turística o la comunicación previa, si estas son exigibles por la normativa turística y, asimismo, si las han presentado y no se cumplen los requerimientos normativos para su ejercicio, a menos que suponga falsedad, omisión o alteración de los aspectos sustanciales en los términos del artículo 106 siguiente
  • Como infracción muy grave entre otras: Llevar a cabo por parte de las personas físicas o jurídicas que sean titulares o explotadoras de los canales de comercialización turística definidos en el artículo 3 de esta ley la comercialización, la publicidad o la facilitación mediante enlace o alojamiento de contenidos de reservas, relativas a estancias turísticas en viviendas ubicadas en las Illes Balears que no hayan presentado la declaración responsable de inicio de actividad turística o sin hacer constar el número de inscripción turística.
  • Las infracciones previstas en esta ley prescribirán en los siguientes plazos: las infracciones muy graves, a los 3 años; las graves, a los 2 años; y las leves, al año.
  • El plazo de prescripción de las infracciones se computará desde el día en que se hubieran cometido. 
  • Las infracciones calificadas como graves tienen que ser sancionadas con multa de 4.001 a 40.000 euros.
  • No obstante, la infracción prevista en la letra g) del artículo 105 anterior se tiene que sancionar con multa de entre 20.001 euros y 40.000 euros, si la infracción se refiere a la no presentación de declaración responsable respecto a la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial.
  •  Las infracciones calificadas como muy graves serán sancionadas con multa de 40.001 a 400.000 euros.
  • Las multas fijadas se reducirán hasta el 80% del importe correspondiente si se acredita durante la tramitación del expediente la cesión de la vivienda para la finalidad de alquiler social a un organismo oficial, durante un mínimo de tres años, en el caso de sanciones relacionadas con la comercialización turística de la vivienda.

 

Finalmente, plazos para saber el resultado de los PIAT o PTI:

 

  • En el plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de la ley turística, la administración turística aprobará el reglamento de la comercialización de estancias turísticas en viviendas.
  • En el plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de la ley turística, los Consells Insulars de las Illes Balears deberán iniciar la tramitación para la adaptación de sus respectivos planes territoriales insulares a las disposiciones de la misma ley turística.
  • Los Consells Insulars  deberán iniciar la redacción de los planes de intervención en ámbitos turísticos en el plazo máximo de 18 meses desde la entrada en vigor de ley turística.

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