Situación legal del alquiler turístico en Valencia

Don Tomás Villatoro, abogado de FEVITUR analiza la situación legal del alquiler turístico en la Comunitat Valenciana.

Situación actual de las “viviendas de uso turístico” en la Comunidad Valenciana

A día de hoy, el alquiler de las “viviendas de uso turístico” en la Comunidad Valenciana se encuentra regulado por:

 

  1. Ley 3/1998, de 21 de mayo, de Turismo de la Comunidad Valenciana
  2. Decreto 92/2009, de 3 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Alojamientos Turísticos y Empresas Gestoras de la Comunidad Valenciana
  3. Orden 2/2010, de 29 de marzo, de la Consejería de Turismo, por la que se establecen los distintivos correspondientes a las empresas y a los establecimientos turísticos de la Comunidad Valenciana
  4. Decreto 19/1997, de 11 de febrero, por el que se regula el régimen de precios y reservas en establecimientos de alojamiento turístico
  5. Decreto 77/1994, de 12 de abril, del Gobierno Valenciano, por el que se regulan las hojas de reclamaciones de los consumidores y usuarios de la Comunidad Valenciana

 

Los requisitos turísticos que deben cumplir las referidas viviendas son:

 

  1. Debe clasificar su vivienda en alguna de las categorías superior, primera o estándar en función de lo establecido en el Anexo del Decreto 92/2009, de 3 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Alojamientos Turísticos y Empresas Gestoras de la Comunidad Valenciana.
  2. Mantenimiento en perfecto estado de habitabilidad, en consonancia con su categoría y descripción hecha a la administración turística.
  3. Mantenimiento de las instalaciones y servicios con las condiciones, requisitos y calidades determinantes de su clasificación y categoría.
  4. Condiciones adecuadas de conservación, limpieza y prestación de servicios desde el día fijado para su ocupación, con suministros e instalaciones en funcionamiento.
  5. Exhibición de forma visible a su entrada, bien en el interior o en el exterior de las mismas, de la correspondiente identificación de su condición de vivienda turística y número de Registro, mediante el vinilo descrito en la Orden 2/2010, de 29 de marzo, de la Consejería de Turismo, por la que se establecen los distintivos correspondientes a las empresas y a los establecimientos turísticos de la Comunidad Valenciana.
  6. Sólo en el caso de que la vivienda a alquilar tenga la condición de rural, deben cumplir además lo establecido en el artículo 32 del Decreto 184/2014, de 31 de octubre, regulador del alojamiento turístico rural en el interior de la Comunidad Valenciana:
    1. Que su capacidad de alojamiento no sea superior a 16 plazas por apartamento.
    2. Que el edificio donde se reconozca esta modalidad responda a las características arquitectónicas de la zona, lo se acreditará mediante certificado emitido por técnico competente.
    3. Que la localidad donde se ubique sea de menos de 5.000 habitantes. Únicamente podrán estar ubicados en localidades con mayor número de habitantes cuando el establecimiento esté situado en una aldea, en suelo no urbanizable o en algún lugar dependiente del municipio y haya obtenido la declaración de interés comunitario que atribuye el correspondiente uso y aprovechamiento turístico o, en su caso, disponga de su exención conforme a la legislación urbanística vigente.
    4. Que el mobiliario, equipamiento y ornamentación responda a la singularidad autóctona de la zona donde se encuentren.

Precios y Reservas

  • En materia de precios y reservas debe respetarse el Decreto 19/1997, de 11 de febrero, por el que se regula el régimen de precios y reservas en establecimientos de alojamiento turístico y, en concreto, deberá tener en cuenta que:
    • El precio del alojamiento incluye la conservación, mantenimiento y reparaciones (a excepción de las que excedan el uso normal y diligente), recogida de basuras desde la vía pública o recinto especialmente destinado a su depósito, suministro de agua, energía eléctrica y combustible, piscinas, jardines, solanas y terrazas comunes, con los elementos que les sean propios, parques infantiles, gastos de comunidad de propietarios.
    • Pueden incluirse en el precio los servicios complementarios que se consideren oportunos, pero si no están incluidos se les dará la debida publicidad.

La publicidad

  • La publicidad, oferta y gestión deberá ser siempre ajustada a las exigencias de las veracidad, objetividad y buena fe, proporcionando al información suficiente sobre las características de aquellas, las condiciones de uso y prestaciones que comprenden los servicios contratados.
  • La publicidad de las viviendas turísticas deberá incluir los números de registro y categoría de las mismas, si bien en el caso de empresas gestoras se entiende cumplida esta obligación con la inclusión del número de registro de la empresa gestora.
  • En materia de hojas de reclamaciones, debe respetarse el Decreto 77/1994, de 12 de abril, del Gobierno Valenciano, por el que se regulan las hojas de reclamaciones de los consumidores y usuarios de la Comunidad Valenciana.
  • Sólo en el caso empresas gestoras (aquellas cuya actividad consiste en ceder el uso y disfrute a título oneroso de cinco o más viviendas de uso turístico) será precisa además la presentación de una declaración de responsable adicional. Además las empresas gestoras deberán cumplir otros requisitos como, entre otros:
    • Disponibilidad de local u oficina de atención al público.
    • Posesión de autorización para la gestión entre la empresa gestora y el propietario.

Procedimiento a efectos turísticos para poner en alquiler una “vivienda de uso turístico”

 

  1. Deberá presentar el modelo de declaración de responsable de viviendas de uso turístico, según se trate de empresas gestoras u otros interesados.
  2. A este modelo deberá acompañar:
    1. Copia de la escritura de constitución inscrita en el Registro Mercantil y C.I.F. o  documento probatorio de la constitución, así como los poderes del representante si no se deducen claramente de aquella, en su caso.
    2. Fotocopia del D.N.I. o tarjeta equivalente, en su caso.
    3. Fotocopia del N.I.E. o tarjeta de extranjero y fotocopia del permiso de trabajo por cuenta propia en vigor, en su caso.
    4. Licencia de ocupación de la vivienda turística, en su caso.
    5. Relación de viviendas turísticas.

 

Haz click

 

Anteproyecto de Ley de la Generalitat de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana

Partiendo de la situación descrita, en fecha 26 de octubre de 2016 se publicó en el Diario Oficial el borrador de Anteproyecto de Ley de la Generalitat de Turismo, Ocio y Hospitalidad de la Comunidad Valenciana.

En nuestra opinión, las novedades y definiciones más controvertidas, contenidas en el Anteproyecto, hacen referencia a las siguientes cuestiones:

3.1. En referencia al apartado e) del artículo 3 y al apartado 2, del artículo 53 del borrador de Anteproyecto, en ambos se recoge la definición de “establecimientos turísticos” como “los locales, instalaciones o infraestructuras estables abiertos al público y acondicionados de conformidad con la normativa en su caso aplicable, en los que las empresas turísticas (y demás prestadores) realicen o presten alguno de sus servicios”.

Por su parte el apartado b), del apartado 1, del artículo 62 del mismo borrador establece que “las empresas de alojamiento turístico se podrán integrar en alguna de las siguientes modalidades: … b) Bloques, conjuntos y viviendas turísticas, denominadas apartamentos turísticos”.

Desde nuestro punto de vista, con la redacción de los anteriores preceptos se están confundiendo figuras de alojamiento ajenas entre sí:

  1. de una parte, en el concepto “establecimientos turísticos” no se deben englobar a las “viviendas turísticas” o de uso turístico;
  2. de otra parte, no cabe asimilar las “viviendas turísticas” con los “apartamentos turísticos”, pues se trata de formas alojativas que se encuentran claramente diferenciadas en las variadas normativas comunitarias autonómicas existentes en la materia.

 

Los establecimientos turísticos de alojamiento son aquellos locales o instalaciones físicos abiertos al público en los que una empresa turística de alojamiento, es decir, un profesional dedicado a la prestación de servicios de alojamiento en el tráfico, presta el servicio de hospedaje mediante precio al público, todo lo cual deriva en la necesidad de que aquéllos se ubiquen necesaria e irremediablemente en suelo terciario, por ser éste el uso del suelo destinado a la prestación de servicios al público, como ya hemos comentado.

 

Asimismo, para la puesta en marcha de un establecimiento se requiere la previa solicitud de licencia de urbanística de actividades, ello de conformidad las normas municipales que regulan el suelo en cada población de la Comunidad Valenciana.

 

Pues bien, dado que las viviendas turísticas son viviendas que deben radicar en suelo destinado a uso residencial y contar únicamente con licencia de primera ocupación, no pueden equipararse a un “establecimiento turístico” que requiere una “licencia de actividad” que no se puede obtener en suelo residencial.

 

La conclusión resulta obvia: resulta necesario aprovechar esta fase de información pública y de alegaciones para modificar el borrador del Anteproyecto de Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad, diferenciando claramente entre las figuras de “apartamentos turísticos” y “viviendas turísticas”.

 

3.2. Por otra parte, en relación con el artículo 63 del borrador, que se refiere al “principio de unidad de explotación”, consideramos que el citado principio sólo debe aplicarse a los apartamentos turísticos ya que se deberían explotar en bloque o conjunto, pero no a las viviendas turísticas, pues en la gran mayoría de los casos estas últimas tienen titulares individuales de tal manera que resultaría absurdo y vulneraría el principio de libre competencia el hecho de que un propietario se vea obligado a someter la gestión de su propiedad a un tercero, sin disponer de capacidad de elección.

 

De igual manera, supondría una restricción a la libertad de empresa que limita las posibilidades de ofrecer alojamientos para uso turístico de particulares que ven así limitadas sus posibilidades de ofrecer alternativas a los alojamientos tradicionales, algo que se viene demostrando de interés para los usuarios y los propios oferentes.

 

Una restricción como la descrita únicamente podría imponerse al amparo de razones imperiosas de interés general que pudieran justificar la necesidad e idoneidad de las medidas adoptadas y que no se han acreditado en esta norma.

 

En consecuencia, puede concluirse que el principio de unidad de explotación obstaculiza el acceso al mercado de los operadores y supone una limitación al ejercicio de la actividad económica, al impedir el desarrollo de la actividad de manera independiente y autónoma, lo cual restringe la capacidad de competir de los oferentes, eleva los costes a los operadores y reduce las posibilidades de elección de los usuarios y el precio de los servicios ofrecidos.

 

Por ello, se considera que no está justificado en términos de necesidad ni proporcionalidad y que conllevaría restricciones graves a la competencia.

 

Por razón de lo expuesto, proponemos que se de una nueva redacción al referido precepto haciendo constar que el principio de unidad de explotación sólo resulta aplicable a los apartamentos turísticos bloques o conjuntos, pero no a las “viviendas turísticas”.

D.Tomás Villatoro

Por Tomás Villatoro

IUS +AEQUITAS ABOGADOS

 

 

 

 

 

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2 thoughts on “Situación legal del alquiler turístico en Valencia”

Javier garcia dice:

Que ocurre si el Ayto de Valencia te conmina al cese de la actividad por no tener licencia de actividad hotelera, por denuncia de los vecinos, a pesar de tener el registro de la Generalitat?
Tiene competencias el Ayto?
Gracias

Hola, la licencia, cuanto tarda para conseguirla ? La dan enseguida una vez entregado el formulario y la documentacion o van a tardar ?

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