¿En qué se parece el mercado de alquiler vacacional al mercado discográfico? ¿Y en qué se parece el mercado hipotecario vacacional a Spotify?Ya nada va a ser igual en el mercado de alquiler vacacional (vacation rentals), hasta ahora se le veía como un nuevo canal de intermediación alojativa, un competidor de turoperadores, agencias y hoteles. Pero, a partir de esta semana, el modelo se ha transformado y ha comenzado la era del “airbnb hipotecario”. El alquiler vacacional hipotecario.
Por el Dr. Arnoldus Van den Hurk
Airbnb, Fannie Mae y tres destacadas instituciones financieras anunciaron una nueva iniciativa para considerar la posibilidad de compartir los alojamientos como una herramienta para obtener ingresos adicionales a la hora de refinanciar un inmueble vacacional. Bajo la nueva iniciativa, las entidades de financiación hipotecaria participantes en los USA, tendrán la oportunidad de considerar los ingresos compartidos de inmueble generados por Airbnb cuando los propietarios soliciten refinanciar la hipoteca de su residencia. Entre las tres instituciones financieras que participan en la iniciativa se encuentra la entidad de financiación hipotecaria mayor del país, Quicken Loans (ver al final del artículo las referencias). Al mercado que surge de estos acuerdos ya podemos empezar a llamarlo el “Alquiler vacacional hipotecario ”. Y me surgen las siguientes preguntas:
- ¿Cuando tardarán los Booking.com Homeway-Expedia, TripAdvisor y otros jugadores del mercado turístico en entrar en el mercado hipotecario?
- ¿Qué valdrá airbnb cuando salga a bolsa? ¿Cuando tardarán otros bancos hipotecarios americanos, británicos, europeos, asiáticos en entrar en el juego?
- ¿Y por qué no TUI puede hacer lo mismo en el canal de alquiler vacacional?
Alquiler vacacional hipotecario
De almacén de turistas a almacén de inmuebles
El mercado vive en disrupción continua desde que los “Silicon Valley Boys” y el 8 de febrero de 2018 se marcará en rojo en el calendario de la historia hipotecaria de las disrupciones. Siguiendo los pasos de otros mercados como cuando el 23 de octubre de 2001 el iPod salió al mercado. Steve Jobs dijo la frase mágica: 1.000 canciones en el bolsillo y todos creímos que era “un almacén de canciones». Pero Jobs tenía otra idea en mente, un as en la manga.La plataforma iTunes y su “almacén de Apps”. Y fue iTunes quien desarboló la industria discográfica y modificó su modelo de negocios para siempre. El resto lo conocemos, la venta masiva de música online, el Spotify; Apple Music, Google … y demás, ahora todo esto nos parece normal. Solo un año antes de la fundación de airbnb nació el iPhone, el 29 de junio de 2007 y ya nada volvió a ser lo mismo.
El mercado de alquiler vacacional ha sido considerado hasta ahora como “un almacén de turistas”, un competidor de la hostelería y esa es la “mentalidad iPod”. Pero ya sospechaba yo que también es un “almacén de valor inmobiliario” y de una forma semejante en cómo el iPod evolucionó su modelo de negocio con la plataforma iTunes, airbnb evolucionará su modelo de negocio con las “plataformas hipotecarias Fanny Mae” convirtiendo este ecosistema en un “almacén de hipotecas, re financiaciones, tasaciones» y, en definitiva, “fondos virtuales de activos inmobiliarios”. Y como toda disrupción lo hará mucho más rápido de lo que la gente cree. Dentro de siete años, pasaremos al airbnb “versión iPhone de 2007”.
Ya nada va a ser igual en el mercado de alquiler vacacional (vacation rentals), hasta ahora se le veía como un nuevo canal de intermediación alojativa, un competidor de turoperadores, agencias y hoteles. Pero, a partir de esta semana, el modelo se ha transformado y ha comenzado la era del “airbnb hipotecario” o mejor , alquiler vacacional hipotecario.
El ingreso por alquiler en su propia casa es algo que hace 10 años casi nunca habíamos visto pero se ve ahora más comúnmente por todo el país”.Jonathan Lawless, vicepresidente de soluciones para clientes de Fannie Mae.
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McDonalds, Zara y ahora … iTunes y Spotify Vacacional
Ya publiqué un artículo de cómo veía que el alquiler vacacional evolucionaría como lo hizo a a la manera McDonalds (hace un mes sobre a la manera Zara), desde hacer hamburguesas a desarrollar mercado inmobiliario en locales, así como creo que veremos a las plataformas de equity crowdfunding y crowdlending a competir con las Socimis y los REITs.
Esta migración de modelos de negocio implicará un cambio fundamental en los mercados de las tasaciones, en el uso del Big Data, en la evolución de las Fintech y el Market Intelligence de “Vacation Rentals” se convertirán en “motores” en “robots” de soporta tanto a tasadores como a banqueros. Y pasaremos de utilizarlos desde el “pricing” del alquiler al “pricing del valor de los inmuebles residenciales” … y más allá.
El alquiler vacacional, como las hamburguesas de McDonalds o las prendas Zara, da la liquidez, pero la gestión de los activos inmobiliarios son los que dan la riqueza. El modelo no ha de ser simplemente vender más inmuebles, sino mejor. Tomemos el ejemplo Apple que, vendiendo muchos menos smartphones que la competencia, tiene el 75% de los beneficios del mercado. El negocio no está en la venta de móviles, el negocio está en la integración con la plataforma iTunes, Apps y Apple Music. El negocio no está en el 60% de beneficios de un ADR de 100 euros del alquiler vacacional, está en los 200.000 euros de valor del activo, el inmueble, donde los turistas acuden. Y este nuevo paradigma provoca dos micro-disrupciones en nuestro mercado:
- Ya se pueden preparar los “channels” a desarrollar módulos para la restructuración de hipotecaria.
- Ya se pueden preparar los PM (Property Managers) en aprender cómo incrementar el valor inmobiliario de sus propietarios cliente.
Alquiler vacacional hipotecario español: ¿Podrán tus ingresos de airbnb ayudar a pagar la hipoteca?
En el caso español es un tema econométrico porque la ley de Tasación española YA permite la tasación de un inmueble vacacional por el mecanismo de actualización de rentas y YA permite la actualización de la tasación, herramienta de valoración para la restructuración de la deuda, siempre que se haga dentro de los 48 meses posteriores a la misma. El problema surge en la mentalidad, hasta ahora, muy latina de “esto no se puede hacer porque no se ha hecho nunca”. Y se lo aseguro por mi experiencia, el año pasado (2017) celebre sendas conferencias y talleres sobre el tema en Madrid, Valencia, Palma de Mallorca y dos en Barcelona. Hoy mismo alguno de los asistentes me enviaba por WhatsApp: “ya lo decías tú Arnold”. Y mi opinión personal es que las entidades de Tasación están la obligación para de “ponerse las pilas” esta es una oportunidad de miles de nuevas tasaciones donde se puede cobrar “un poco más”. Y ellos es porque se necesita mayor documentación por parte de los clientes (que no son los bancos aunque muchos lo crean), testigos comparativos adecuados y coordinación con entidades bancarias acostumbradas a financiar hoteles o restaurantes porque ellos son los que “más saben sobre el tema” hoy en día. Y como en toda disrupción de mercado lo que se necesita es una nueva mentalidad. Y esto es lo que creo que ocurrirá en el país que tiene mayor potencial de la Unión Europea, que recibe más turistas al año que los Estados Unidos de Fanny Mae, no es de extrañar, por ejemplo, que la ciudad de mayor rentabilidad del mundo para airbnb sea Barcelona, no Ámsterdam o París. Y, si este cambio de mentalidad no proviene de “los locales”, provendrá del extranjero, del norte de Europa ¿cuánto creen que tardarán los bancos a financiar alemanes, holandeses, daneses sus inmuebles en la España costera financiando hipotecas airbnb?
Citas para la reflexión sobre el alquiler vacacional hipotecario
“En Airbnb, hemos podido ayudar a muchos a reimaginar la casa como un activo, un destino y un colaborador de la comunidad»,Nathan Blecharczyk, cofundador y director de estrategia de Airbnb.
“Hoy, algunas de las instituciones financieras más grandes del país entienden que Airbnb es una herramienta de empoderamiento económico que puede generar ingresos importantes para las familias, y están trabajando para reconocer esto”.Jonathan Lawless, vicepresidente de soluciones para clientes de Fannie Mae.
“Creo que es una preocupación en términos de volatilidad, pero también creo que no quiere decir absolutamente nada porque es el futuro del trabajo».Dan Immergluck, profesor del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Estatal de Georgia, experto del mercado de la vivienda, la financiación de hipotecas y las ejecuciones hipotecarias
A continuación les presento un listado de noticias referentes a este acuerdo entre airbnb con Fanny Mae (recordar que está “nacionalizada”)
Llega la RETASACION INMOBILIARIA VACACIONAL
Si quieres que revalorizemos tu casa de alquiler vacacional , rellena este formulario y te remitiriemos en breve una aproximación de la nueva tasación.
Enlaces de Interés
AIRBNB:
- https://press.atairbnb.com/app/uploads/2018/02/Airbnb-Financial-Initiative-Press-Release-2.7.18.pdf
- https://press.atairbnb.com/major-financial-institutions-launch-new-initiative-to-support-airbnb-hosts/
CNET
Tus ingresos de Airbnb podrían ayudarte a pagar tu hipoteca:
WALL STREET JOURNAL (US)
NEW YORK TIMES:
SAN FRANCISCO CHRONICLE (US):
JUST MORTGAGE BROKERS (UK):
OTROS:
- https://www.marketwatch.com/story/lenders-to-allow-airbnb-income-on-mortgage-forms-2018-02-08
- https://better.com/content/airbnb/
- https://www.quickenloans.com/l/rocket-two?qls=ARB_lendlist.linkhostrl
REFERENCIAS
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- La Federal National Mortgage Association (FNMA) (en español: Asociación Federal Nacional Hipotecaria), comúnmente conocida como Fannie Mae, fue fundada en 1938 durante la Gran Depresión como parte del New Deal. Se trata de una empresa patrocinada por el gobierno, aunque cotiza en bolsa desde 1968.2 .El propósito de la empresa es ampliar el mercado secundario de hipotecas mediante la titulización de hipotecas en forma de títulos respaldados por hipotecas que permite a los prestamistas a reinvertir sus activos en más préstamos y, en efecto, el aumento del número de prestamistas en el mercado hipotecario mediante la reducción de la dependencia del ahorro de base local y los prestamistas (también conocidas como «cajas de ahorro»). En noviembre de 2008 fue intervenida por la FHFA. El nombre Fannie Mae es una creación fonética, a partir de la sigla de la empresa, lo que permite identificarla más fácilmente.
- Quicken Loans Inc., es una compañía de préstamos hipotecarios con sede en el corazón del distrito financiero del centro de Detroit, Michigan. En 2012, se convirtió en el segundo mayor prestamista minorista en general en los EE. UU. (También es el mayor prestamista hipotecario minorista onlinw). A diferencia de otros prestamistas de hipotecas grandes que dependen de los depósitos, Quicken Loans depende de la financiación mayorista para hacer sus préstamos y utiliza aplicaciones en línea en lugar de un sistema de sucursales. Quicken Loans cerró $ 79 mil millones en volumen de préstamos hipotecarios en 2015.
- Citizens Financial Group, Inc. es una de las instituciones financieras más grandes y antiguas del país, con activos de $ 152.300 millones al 31 de diciembre de 2017. Citizens, con sede en Providence, Rhode Island, ofrece una amplia gama de productos y servicios de banca comercial y minorista , individuos, pequeñas empresas, empresas del mercado intermedio, grandes corporaciones e instituciones. En Consumer Banking, Citizens ofrece una experiencia integrada que incluye banca móvil y en línea, un centro de atención al cliente 24/7 y la comodidad de 3.300 cajeros automáticos y 1.150 sucursales en 11 estados. Los productos y servicios de banca de consumo incluyen una gama completa de ofertas de banca, préstamos, ahorros, administración de patrimonio y pequeñas empresas. En Banca Comercial, Citizens ofrece a clientes corporativos, institucionales y sin fines de lucro una gama completa de productos y servicios de banca mayorista, incluyendo préstamos y depósitos, mercados de capital, servicios de tesorería, productos de tasa de cambio y de interés, y finanzas de activos.
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Arnoldus van den Hurk, conferenciante experto en Valor. Valoración de empresas, instalaciones de energías renovables, minería, alquiler residencial y vacacional
One thought on “El cambio de modelo hacia el alquiler vacacional hipotecario”
Gracias Arnoldus por tus clases magistrales, eres fuente de conocimiento y un maestro a seguir.