Por Dr. Arnoldus M. van den Hurk

Este es el segundo artículo sobre valoración de vivienda turística en Andalucía que está centrado sobre el turismo de ciudad, hace unos días publicamos el de destinos de costa andaluza.

Hace 10 días Spain-Holiday.com publicó un estudio sobre los ingresos de viviendas vacacionales en Andalucía en la que Foro Vacacional se hizo eco, y del cual podemos ver un detalle de la infografía que hace referencia a los ingresos mensuales durante todo el año de los cinco principales destinos turísticos de ciudad de Andalucía.
Con el fin de dar soporte a la celebración del Foro Vacacional de Málaga el día 22 de Marzo, tenemos el gusto de presentarles nuevamente resultados del informe sobre la valoración de la vivienda turística de la costa andaluza sobre la base del estudio de ingresos realizado por Spain-Holiday.com  , entidad colaboradora de Foro Vacacional.

La figura siguiente ilustra el resumen de los datos principales de este estudio y que consta de cuatro aproximaciones a la valoración (estimaciones) de las propiedades:

1. Tasación por comparativa de ventas
2. Tasación por actualización de rentas
3. Valoración de Mercado (situación de compra no apalancada)
4. Valoración de Mercado con compra apalancada

1.Tasación por comparativa de ventas

De las cuatro aproximaciones esta es la apreciación más indirecta porque, ante la ausencia datos concretos sobre el tamaño promedio de estos inmuebles de alquiler vacacional, hemos optado por aplicar el tamaño promedio de inmuebles de Andalucía y multiplicarlo por el valor promedio en cada ciudad aplicado por la Tasadora TINSA para finales del 2017 (IMIE, Mercados locales, 4 Trimestre 2017). De este modo el tamaño de los inmuebles desarrollados en los últimos 20 años en Andalucía es de 106,9 m², y los valores de la tasadora se ilustran en la siguiente tabla:

Así tendríamos un promedio entre las ocho capitales andaluzas de 143.273€. Por el contrario. Si nos fijamos en el gráfico de columnas siguiente, las columnas de color verde indican la estimación de las tasaciones por comparativa (las más usuales en el mercado) de 5 de estas ciudades: Sevilla, Málaga, Granada, Córdoba y Sevilla donde es Cádiz la que posee el valor más alto con 207.172€ y Córdoba el menor con 131.380€.

2. Tasación por actualización de rentas

Como indicamos en el anterior artículo, Existen varias fórmulas de tasar un inmueble, pero dos son los que más afectan al alquiler vacacional: la comparativa de compraventas y la actualización de rentas.

• La comparativa de ventas se basa en unos comparables o testigos venta de inmuebles para determinar su valor; se trata de la tasación del apartado anterior.
• la actualización de rentas, sin embargo, se realiza sobre la base de los beneficios futuros (rentas) que puede dar el inmueble en cuestión siempre y cuando esté ligado a una explotación económica como es nuestro caso.

Los ingresos anteriormente descritos y la experiencia del departamento de valoraciones de Foro Vacacional en cuestiones de estandarización de costes operativos y costes de capital nos permiten realizar esta valoración con una precisión adecuada a los datos utilizados. Las columnas amarillas de la figura anterior indican el valor de la tasación potencial de los inmuebles de esos destinos por actualización de rentas. Se puede apreciar un valor máximo en el destino de Sevilla de 290.204€ y un mínimo en la ciudad de Cádiz de 169.754€, la paradoja que surge entre ambas tasaciones donde, por un lado, Cádiz marca el máximo valor (comparativa) y el mínimo valor (actualización) debiera responder a tensiones entre la oferta y demanda, tamaño promedio de inmuebles y “carácter estacional” de estas ciudades donde probablemente Cádiz se sitúe en ese encuadre. Sevilla, Málaga y Granada se encuentra en la horquilla de los 280 y 290.000 euros mientras que Córdoba ya desciende a 195.799€.

3. Apalancamiento hipotecario potencial

La siguiente tabla indicara el potencia de crédito hipotecario sobre la base de los siguientes:

• Para persona física tomaremos el 75% de apalancamiento para el cálculo
• Para persona jurídica tomaremos del 50% de apalancamiento

Por lo que, como ilustra la tabla siguiente, ilustra la presenta un máximo en Sevilla como persona física con 217.653€ a un mínimo de Cádiz persona de 84.877€.

4.Valoración de Mercado (sin apalancamiento)

La Valoración de Mercado de una propiedad inmobiliaria:
es el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha (en nuestro caso final del 2017), bajo la hipótesis de que el inmueble se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.

Ese “precio más probable” tiene otra componente importante, el apalancamiento financiero. De este modo tenemos dos valores de mercado, dos precios más probables, uno sin apalancamiento y otro con apalancamiento financiero.
En este apartado analizamos el Valor de Mercado sin apalancamiento, una valoración que no tiene en cuenta la capacidad de crédito inmobiliario del comprador (compraría sin hipoteca). De este modo en el gráfico precedente la columna naranja es la que ilustra esta situación donde se expresan los valores siguientes:

• Un máximo en Sevilla de 350.663 €
• Un mínimo en Cádiz de 205.119 €

Y lo que Implica un incremento del 20,85% del valor sobre el valor la tasación por actualización de rentas y de un 116.8% sobre el valor de tasación por comparativa de ventas.

5. Valoración de Mercado con compra apalancada

En el caso de que el comprador tenga acceso a apalancamiento financiero de origen hipotecario, hemos realizado un supuesto promedio entre el 50% de persona jurídica y 75% de persona física, por lo que los supuestos son:

• Un apalancamiento promedio de un 65% (entre persona física y jurídica)
• con un crédito hipotecario de tipo de interés fijo 2,25% y una satisfacción exigida al capital social del 6%
• y sus vinculaciones pertinentes

El resultado se ilustra con las columnas azules del gráfico anterior. Antes de continuar desarrollando el concepto, es importante hacer un alto en el camino y contemplar que estos valores indican hasta qué punto ese comprador rentabilizaría la operación gracias al retorno de la inversión del inmueble con alquiler vacacional, y si no hubiese otra oferta más interesante de la competencia podría llegar a pagar el valor indicado. Conclusión: son valores que no tienen en cuenta el coste de oportunidad.

Para entender este hecho, tomemos el caso de Málaga donde un inmueble promedio tendría:

• Un valor de tasación por comparativa de ventas de: 151.157€
• Un valor de tasación de actualización de rentas de: 284.175€
• Un valor de mercado de 343.379€ que ofrece una rentabilidad promedio del mercado para el comprador, un 6%.
• Un valor de mercado apalancado de 578.322 €

¿Cómo aprovechar estas enormes diferencias?

Porque el precio es lo que te cuesta y el valor es lo que obtienes así que:

• Comprar al precio del valor de tasación por comparativa y vender al predio de valor de mercado apalancado es la mejor optimización del valor

Sin embargo, otra ruta de valor idónea podría ser:

• 1. Comprar al valor de tasación de comparativa
  2. Desarrollar el alquiler vacacional
  3. A los 23 meses restructurar la deuda con una tasación por actualización
  4. Y comprar otro inmueble a desarrollar alquiler

Si bien en esta segunda opción las ganancias de capital son menores, la garantía de un flujo de caja envidiable desarrolla un valor superior de las operaciones inmobiliarias.

6. Reflexiones
Es importante remarcar que el valor de mercado apalancado es un concepto complejo y hay que conocer muy bien las reglas del juego. Aunque desde el punto de la rentabilidad

• un inmueble de Málaga podría alcanzar un valor de 578.322€ con apalancamiento al 65%
• pero lo cierto es que éste comprador apalancado sólo podría apalancar el 65% del valor de tasación que, en el caso de que fuese de actualización de rentas, hablaríamos del 65% de 343.379€, ver figura, o sea un total 223.196€,
• Así pues, el valor real e un apalancamiento hipotecario máximo hipotecario (sin contar con nuevos socios capitalistas) nos daría 284.175€, menor que el valor de mercado
  Es en este punto donde la reflexión se transforma en inflexión. El valor del mercado sí puede alcanzar los 343.379€ de Málaga e incluso los 578.322€ pero NO sobre la base hipotecaria normal sino mediante otras alternativas de financiación hipotecaria como financiación de circulante, pignoración de activos, entrada de socios capitalistas o prestamistas, via crowdlending o equity crowdfunding. Y a la hora de valorar se pueden alcanzar, e incluso superar. Estas valoraciones de mercado apalancado.

7. Conclusiones

Conocer el valor es fundamental a la hora de gestionar inmuebles vacacionales. Y recordar siempre la cita: precio es lo que pagas (o cobras), valor es lo que obtienes (o vendes). Conocer los valores potenciales de diversos jugadores en esta partida de póker inmobiliario es la base del éxito para ganar la partida o, al menos, para no perderla.
Conocer el valor potencial de un comprador sobre la base de la rentabilidad del inmueble vacacional es, muchas veces, la diferencia entre el fracaso y el éxito. Para todos ustedes Foro Vacacional está preparado a dar soporte a sus miembros en el conocimiento de la valoración de sus inmuebles en propiedad o en gestión y llevar a buen fin sus proyectos.

Valoraciones de Foro Vacacional

El departamento de valoraciones de Foro Vacacional ofrece a los miembros un servicio gratuito de estimación de valor o VALOR DE UBICACIÓN que, a modo de GPS de valor, le dará una idea por encima del valor inmobiliario que puede tener su inmueble de alquiler vacacional en cualquier lugar de España y puede probar este servicio gratuito en:  www.retasacion.com

Servicios de Valoración de Foro Vacacional:

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