El Dr. Arnoldus M. van den Hurk analiza el nuevo valor de la vivienda turística de la costa andaluza.
Spain-Holiday.com publicó un estudio sobre los ingresos de viviendas vacacionales en Andalucía del cual podemos ver un detalle de la infografía que hace referencia a los ingresos mensuales en los tres meses de verano de los principales destinos turísticos de plaza de Andalucía. Sobre ello forovacacional.es presenta los resultados de un informe sobre la valoración de la vivienda turística de la costa andaluza sobre la base del estudio de ingresos realizado por Spain-Holiday.com
La figura siguiente ilustra el resumen de los datos principales de este análisis y que consta de tres enfoques y objetivos de valoración:
- Tasación por actualización de rentas
- Valoración de Mercado (situación de compra no apalancada)
- Valoración de Mercado con compra apalancada
Tasación por actualización de rentas
Existen varias fórmulas de tasar un inmueble, en el caso que nos trata se aplicarían dos: por comparativa de ventas y por actualización de rentas. La comparativa de venta se basa en unos comparables o testigos venta de inmuebles para determinar su valor; la actualización de rentas, sin embargo, se realiza sobre la base de los beneficios futuros (rentas) que puede dar el inmueble en cuestión siempre y cuando esté ligado a una explotación económica como es nuestro caso.
Los ingresos anteriormente descritos y la experiencia del departamento de valoraciones de Foro Vacacional en cuestiones de estandarización de costes operativos y costes de capital nos permiten realizar esta valoración con una precisión adecuada a los datos utilizados. Las columnas amarillas de la figura siguiente indican el valor de la tasación potencial de los inmuebles de esos destinos. En ella podemos apreciar un valor máximo en el destino de Marbella de 288.081€ y un mínimo en Torrox de 113.313€ y valores intermedios como Benalmádena con 159.229€ o Torremolinos con 152.980 €.
Mientras que la tabla siguiente indicarán las hipotecas potenciales la capacidad de crédito inmobiliario que se podrían obtener sobre la base del tipo de persona que lo demanda:
- Para persona física tomaremos el 75% de apalancamiento para el cálculo
- Para persona jurídica tomaremos del 50% de apalancamiento
Por lo tanto la tabla siguiente ilustra la hipoteca potencial de estos inmuebles en los 10 destinos turísticos analizados que se nos presentan con un máximo en Marbella de persona física con 216.061€ a un mínimo de Torrox persona jurídica de 56.657 €. Y donde podemos subdividir en tres grupos:
- De 100 a 149.000€: Torrox, Fuenjirola, Nerja y Mijas
- De 150 a 175.000€: Torremolinos, Chiclana, Benalmádena y Conil
- Y destacado con 288.081 Marbella
Valoración de Mercado (sin apalancamiento)
La Valoración de Mercado de una propiedad inmobiliaria:
es el precio más probable al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente (sin vinculación con el vendedor) en una determinada fecha (en nuestro caso final del 2017), bajo la hipótesis de que el inmueble se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que ninguno de las dos partes tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la propia compraventa, que las condiciones del mercado permitieran disponer del mismo de una manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Ese “precio más probable” tiene otra componente importante, el apalancamiento financiero. De este modo tenemos dos valores de mercado, dos precios más probables, uno sin apalancamiento y otro con apalancamiento.
En este apartado analizamos el Valor de Mercado sin apalancamiento, de otro modo, un valor no tiene en cuenta la capacidad de crédito inmobiliario del comprador (compraría sin hipoteca). De este modo en el gráfico precedente la columna naranja es la que ilustra esta situación donde se expresan los valores siguientes:
- Un máximo en Marbella de 348.098 €
- Un mínimo en Torrox de 136.920 €
Y lo que Implica un incremento del 20,85% del valor sobre el valor la tasación por actualización de rentas del apartado anterior. Así pues podemos determinar cuatro grupos de destinos:
- De 130.000€ a 159.000 €con Torrox y Fuenjirola
- De 160.000€ a 189.000€ con Nerja, Chiclana, Mijas y Torremolinos
- De 190.000€ a 215.000€ con Chiclana, Benalmádena, Estepona y Conil
- Por último Marbella con 384.089€
Valoración de Mercado con compra apalancada
En el caso de que el comprador tenga acceso a apalancamiento financiero de origen hipotecario, hemos realizado un supuesto promedio entre el 50% de persona jurídica y 75% de persona física, por lo que los supuestos son:
- apalancarse en un 65% (promedio entre persona física y jurídica)
- con un crédito hipotecario de tipo de interés fijo 2,25%
- y sus vinculaciones pertinentes
De este modo, ese es el resultado que se muestra en la primera figura con columnas azules. Antes de continuar es importante remarcar que estos valores indican hasta qué punto ese comprador rentabilizaría la operación gracias a la rentabilidad del inmueble con alquiler vacacional, y si no hubiese otra oferta más interesante de la competencia podría llegar a pagar el valor indicado. Conclusión: son valores que no tienen en cuenta el coste de oportunidad.
Para entenderlo este hecho de otra gráfica, tomemos el caso de Benalmádena donde un inmueble promedio tendría:
- Un valor de tasación de actualización de rentas de: 159.229 €
- Un valor de mercado de 189.493€ ofrece una rentabilidad promedio del mercado para el comprador
- Un valor de mercado apalancado de 324.045 €
- Que resulta así que el apalancamiento permitiría llegar a incrementar un 68,83% el valor del inmueble con respecto al valor promedio de mercado.
De este modo podemos ilustrar los 4 grupos de destinos por su valoración con apalancamiento como sigue:
- Desde 230.000€ a 274.000 €: Torrox, Fuenjirola y Mijas
- De 275.000 a 325.000€: Torremolinos, Nerja, Chiclana y Benalmádena
- De 326.000€ a 375.000€: Estepona y Conil
- Marbella alcanzando los 586.270€
Es importante remarcar que el valor de mercado apalancado es complejo y hay que conocer muy bien las reglas del juego. Aunque desde el punto de la rentabilidad un inmueble de Estepona podría alcanzar un valor de 355.175€ con apalancamiento al 65%, la verdad es que éste comprador apalancado sólo podría apalancar el 65% del valor de tasación (el 65% de 174.526€, ver figura) que es 113.442 €, un 31,9% del valor de mercado apalancado el resto, “llamémosle apalancamiento secundario”, debería realizarse por otros métodos de financiación externa como financiación de circulante, pignoración de activos, entrada de socios capitalistas o prestamistas, via crowdlending o equity crowdfunding. Lo que sí es claro es que con el coste de capital promedio de mercado, el valor de apalancamiento es cierto y veraz.
Conclusiones
Conocer el valor es fundamental a la hora de gestionar inmuebles vacacionales. Y conocer los valores potenciales de diversos jugadores. La compraventa de inmuebles es una “situación de póker”, conocer alguna de las cartas escondidas del contrario ayuda a ganar la partida. Conocer el valor potencial de un comprador sobre la base de la rentabilidad del inmueble vacacional es, muchas veces, la diferencia entre el fracaso y el éxito. Para ellos Foro Vacacional está dispuesto a dar soporte a sus miembros en el conocimiento de la valoración de sus inmuebles en propiedad o en gestión.
Valoraciones de Foro Vacacional
El departamento de valoraciones de Foro Vacacional ofrece a los miembros un servicio gratuito de estimación de valor o VALOR DE UBICACIÓN que, a modo de GPS de valor, le dará una idea por encima del valor inmobiliario que puede tener su inmueble de alquiler vacacional en cualquier lugar de España y puede probar este servicio gratuito en: www.retasacion.com
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Acerca de Spain-Holiday.com
Spain-Holiday.com es una plataforma española e independiente de alquiler vacacional en España, disponible en 13 idiomas y cuya versión en español es Vacacion-España.es. Con sede en Málaga desde su fundación, en el año 2002, la plataforma online goza de un alto grado de reconocimiento y penetración en todos los países en los que tiene presencia, especialmente en los países escandinavos, Reino Unido, Holanda y Francia.
Actualmente ofrece más de 13.000 viviendas vacacionales en España, cuenta con una plantilla de 40 trabajadores y en 2017 obtuvo una facturación de 1,95 millones de euros.
Más información: www.vacaciones-españa.es
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