¿En qué se parece el modelo de negocio de ZARA al negocio de alquiler vacacional? - Foro Vacacional

Es el negocio de alquiler vacacional comparable al de ZARA ?  En todo comienzo de año emergen mil y una preguntas, ilusiones y esperanzas. En el caso de un propietario, o susceptible de serlo, de un inmueble vacacional le  pueden surgen preguntas sobre cómo irá este nuevo año o si será buena la temporada turística. Arnoldus van den Hurk nos cuenta la relación que existe.

Algunas de las preguntas que nos hacemos los que estamos en el negocio de alquiler vacacional  están relacionadas con el riqueza del patrimonio inmobiliario

  • ¿cuánto me darían por mi inmueble?
  • ¿A qué precio podría venderlo?
  • ¿Qué me costaría comprar un inmueble parecido?
  • ¿Qué valdrá dentro de cinco años?
  • ¿Qué patrimonio (riqueza) tendré?
  • Me gustaría que valiese … Y muchas más.

Para Foro Vacacional la pregunta clave que planteamos …

¿Es al alquiler vacacional un hobby o una profesión para usted?  ¿Quiere que sea un “colateral” …o un negocio serio

y la clave para su libertad financiera?

Si su respuesta es esta última le podemos ayudar en el camino de la excelencia en la gestión de activos inmobiliarios vacacionales. Muchos llegan a este sector accidentalmente y preguntan y responden igual a como Alicia en el País de las Maravillas

Alicia – ¿qué debo hacer, qué camino debo tomar?

Y nuestro “gato Vacacional” le preguntará

Cheshire – depende a donde quieras ir –

Alicia, – “eso no importa

Cheshire – Entonces realmente no importa el camino que escojas … no le podremos ayudar.

En el mundo de los negocios cuando uno no sabe donde ir busca modelos, ejemplos y hacer un estudio … de benchmarking.  Y en eso sí que le podemos ayudar …

Cambiemos pues la pregunta ¿A quién le gustaría parecerse ahora o en un futuro? A finales del 2017, en mi primer artículo, traté de mostrarles uno de los caminos a seguir cómo el negocio de  alquiler Vacacional y McDonalds tienen puntos en común, en éste valoraremos cómo los negocios de Zara,  NH o la Socimi de Bankinter pueden ayudarle a decidirse. Vayamos pues a investigar …

  1. Modelos de Inditex y el Sale & Leaseback

Hace un mes diciembre 2017, el grupo Inditex puso a la venta 16 establecimientos, 14 de ellos en España, con el objetivo de quedarse como inquilino. Inmuebles referencia histórica del grupo procedentes de la primeras etapas de expansión de la compañía (Preciados y Puerta del Sol, en Madrid, y Pelayo, en Barcelona, en otras ciudades como Palma de Mallorca y dos en Lisboa. Según Bloomberg la operación podría asegurar los 400 millones de euros de liquidez (25 millones por inmueble). El objetivo de la operación es generar combustible para la expansión.

¿Y cómo lo ha planteado?  

A través de un contrato de Sale & Leaseback, por el que vendería los inmuebles, pero se quedaría en ellos como inquilino con un contrato de alquiler a 20 años.

Así, la práctica totalidad de las 7.000 tiendas que posee actualmente el grupo, estarán operadas en régimen de alquiler.  Por último y a recordar, en los primeros 9 meses de 2017, Inditex tuvo unas ventas de 17.963 millones de euros, un EBITDA (Beneficios Antes de impuestos, intereses y amortizaciones) de 3.819 millones (21% de ingresos) y un beneficio neto de 2.341 millones (13% de ingresos). Márgenes menores que los del Alquiler vacacional profesional -como veremos en próximos posts-

El Sale & Leaseback es una operación mercantil que hace posible la obtención de liquidez por parte de las empresas que necesitan “cash”, bien para reducir su deuda o bien para facilitar políticas de expansión. Esta estrategia comercial consiste en la venta de un activo patrimonial (normalmente inmobiliario) a una persona o entidad, la cual a su vez y en el mismo acto, se lo cede al primero en arrendamiento por tiempo determinado, otorgándole, además, en su caso, un derecho de compra al finalizar éste.

El objetivo principal del vendedor inyectar capital de manera rápida y sencilla incrementando los recursos propios y fortaleciendo los coeficientes de solvencia.

La manera de valorar estos inmuebles ligados a una explotación económica son las tasaciones por actualización de rentas que, a diferencia de las tasaciones por comparativa de ventas utilizadas en la actualidad, presentan valores diferentes, más apropiadas para los empresarios del alquiler vacacional.

En nuestra siguiente entrega trataremos del modelo de NH Hoteles y de la importancia del acuerdo Tinsa y CEHAC.

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Arnoldus van den Hurk, conferenciante experto en Valor. Valoración de empresas, instalaciones de energías renovables, minería, alquiler residencial y vacacional

 

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